Memiliki rumah yang nyaman dan aman memang impian banyak orang. Namun, dana untuk membelinya menjadi kendala besar. Oleh sebab itu, Anda dianjurkan untuk membeli rumah secara KPR saja. Salah satu penyedia KPR yang bisa Anda percaya dan termasuk dalam kategori terbaik adalah BTN Properti. Namun, sebelum ajukan, lakukan simulasi KPR dulu!





Menghitung Uang Muka





Dalam pengajuan KPR, ketika sudah
disetujui, maka salah satu hal yang pertama kali harus Anda lakukan adalah
membayar uang muka. Besaran uang muka ini sangat tergantung dari kebijakan
masing-masing bank atau kemampuan Anda dalam membayarnya. Namun, secara garis
besar, BI sudah menetapkan batas untuk uang muka ini.





Sesuai peraturan tersebut, jumlah
maksimal uang muka yang harus dibayarkan adalah 15%. Tentu saja, angkanya bisa
berubah lebih rendah karena ini adalah angka maksimal. Anggap saja rumah yang
akan Anda beli senilai 600 juta. Maka, kalikan saja berapa jumlah uang muka
yang harus Anda bayarkan. 15% x 600 juta, hasilnya adalah 90 juta yang harus
dibayar.





Pokok Kredit





Setelah mengetahui berapa uang muka
yang harus Anda bayarkan, tinggal cari tahu berapa pokok kredit yang harus
Anda cicil selama tenor yang dipilih. Cara menghitung pokok kredit ini lebih
mudah. Anda hanya perlu mengurangi harga rumah dengan yang muka yang sudah
dibayar. Dengan contoh yang sama, maka pokok kredit yang harus Anda bayarkan
510 juta.





Biaya Provisi





Biaya provisi bisa dibilang biaya
terima kasih Anda kepada bank karena sudah menyetujui pinjaman KPR Anda.
Besaran biaya provisi ini berbeda-beda. Namun, rata-rata bank menerapkan 1%
dari pokok kredit yang dipinjamkan. Dari contoh yang sama, tinggal kalikan
saja. Hasilnya adalah 5,1 juta untuk biaya ini.





Biaya Pajak Pembeli





Ketika melakukan pembelian rumah
melalui KPR, Anda juga akan dikenakan yang namanya biaya pajak pembeli yang
harus dibayarkan di awal. Untuk menghitung pajak pembeli ini, ada komponen
luar yang harus Anda masukkan, yakni NJOPTKP. Ini adalah Nilai Jual Objek
Pajak Tidak Kena Pajak.





Setiap daerah memiliki nilai
NJOPTKP yang berbeda-beda sesuai dengan aturan pemerintah yang berlaku.
Sebagai contoh, ambil daerah DKI Jakarta saja. NJOPTKP untuk daerah ini adalah
60 juta. Rumus perhitungannya adalah 5% x (Harga rumah  NJOPTKP). 5% x (600 juta – 60 juta),
hasilnya adalah 27 juta. Inilah yang harus dibayarkan.





Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak





Tak hanya sampai di situ saja,
masih ada biaya penerimaan negara bukan pajak atau PNPB yang harus Anda
bayarkan. Umumnya, biaya ini harus dibayarkan tatkala mengajukan BBN atau
Biaya Balik Nama. Besarannya juga berbeda-beda untuk setiap daerah.





Untuk daerah DKI Jakarta saja misalnya, nilainya adalah Rp50.000,- untuk variabelnya. Sedangkan untuk PNPB cara menghitungnya adalah 1 per seribu dari harga rumah ditambah variabel. 1/1000 x 600 juta, hasilnya adalah Rp600.000,-. Ditambah Rp50.000,- BBN, hasilnya adalah Rp650.000,- Ini yang harus dibayar untuk wujudkan rumah imajinasimu.





Biaya Balik Nama





Masih belum selesai biaya yang
harus Anda bayarkan di awal ketika membeli rumah dengan KPR. Masih ada biaya
balik nama atau BBN yang harus Anda bayarkan. Cara menghitung BBN ini adalah
1% dari harga rumah ditambahkan Rp500.000,-. 1% dari harga rumah adalah 6 juta
dan ditambah Rp500.000,-, hasilnya adalah 6,5 juta.





Rp500.000,- adalah variabel yang
biasa digunakan untuk biaya balik nama. Untuk setiap daerah, biasanya variabel
ini pun berbeda. Selain biaya-biaya di atas, Anda juga harus bayar biaya
notaris yang besarannya bisa dinego dengan notaris tersebut. Ini semua baru
biaya awal, ya! Bunga dan cicilan belum termasuk.





Cicilan Per Bulan Bunga Tetap





Lalu, bagaimana cara menghitung
cicilan per bulan? Balik lagi ke jenis bunga yang akan dikenakan pada Anda dan
besaran suku bunganya. Untuk cicilan KPR dengan bunga tetap, cara
menghitungnya adalah total bunga = pokok
kredit x bunga per tahun x tenor dalam satuan tahun.





Sedangkan untuk bunga per tahun,
maka cara menghitungnya adalah total
bunga dibagi tenor dalam satuan bulan. Lanjutkan dengan cicilan per bulan
dan inilah yang harus Anda bayarkan. Cara menghitungnya adalah cicilan per bulan = (pokok kredit + total
bunga) dibagi dalam tenor satuan bulan.





Tenor yang dimaksud di sini adalah
jangka waktu Anda meminjam. Lamanya waktu meminjam tergantung pilihan Anda.
Rata-rata, tenor maksimal yang disediakan adalah 20 tahun. Namun, ada juga
yang sampai 25 tahun di BTN tergantung dari produk KPR yang dipilih.





Cicilan Per Bulan Bunga Efektif





Sedangkan cicilan dengan bunga
efektif lain lagi cara menghitungnya. Namun, kalau mau dilihat secara ringkas,
sebenarnya cara menghitungnya tak jauh beda. Anda hanya perlu menggunakan rumus
saldo akhir periode x bunga per tahun
dibagi tenor dalam satu tahun di jumlah bulan. Anda akan mendapatkan
berapa bunga yang harus dibayarkan.





Untuk mengetahui berapa cicilan
yang harus dibayarkan, tinggal tambahkan saja cicilan per bulan untuk pokok
dengan bunga yang didapat dari hasil perhitungan tersebut. Itulah yang harus
Anda bayarkan setiap bulannya pada pihak bank.





Makin lama tenor yang Anda pilih,
Anda harus membayar makin banyak pada pihak bank. Oleh sebab itu, sangat
disarankan bila Anda punya penghasilan lebih, ambillah yang tenornya cepat.
Jangan mengambil tenor maksimal. Meski cicilannya terlihat ringan, namun Anda
harus membayar dalam jangka waktu yang lama. Itu tentu membebani keuangan
Anda.